La tributación al heredar una vivienda es menor que al recibirla en donación, pero no siempre

 Redactado: 23 OCT 2022 

Donar o dejar en herencia una vivienda es una pregunta que se plantean muchos padres y la respuesta no es fácil porque el coste que acarrea una u otra opción depende de cada caso.

La donación es un acuerdo voluntario en que el propietario cede gratuitamente su vivienda, generalmente a los hijos, y puede reservarse el derecho al usufructo vitalicio que le permite disponer de ella hasta su fallecimiento, aunque ya no conste como propietario.

Mientras que dejarla en herencia implica que el heredero no podrá disfrutar de ella hasta el fallecimiento del causante.

En general, heredar una vivienda acarrea menos costes que recibirla en donación y ello hace que sea la opción más elegida por los propietarios.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se transmitieron 198.939 inmuebles residenciales a través de herencias, mientras que las donaciones fueron 25.062.

Las ventajas de donar en vida frente a la herencia

El ISD y la Plusvalía son comunes para herencias y donaciones

Los impuestos que gravan la transmisión de viviendas son tres: el de Sucesiones y Donaciones (ISD), la Plusvalía Municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y su cuantía depende del valor de la vivienda.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones se paga tanto en las herencias como en las donaciones y lo afronta quien recibe la propiedad.

La regulación de este impuesto es competencia de las comunidades autónomas, por lo que el importe a pagar varía en función de las exenciones y bonificaciones que se apliquen en cada región.

Por ley, heredar una vivienda supone una reducción del 95 por ciento en la base imponible y hasta un importe máximo de 122.606,47 euros.

La condición para su aplicación es que los herederos o legatarios sean el cónyuge, los ascendientes o los descendientes del causante, o bien se trate de un pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento. Las comunidades autónomas pueden aumentar este porcentaje o cambiar los límites.

Otro impuesto que deben pagar tanto el donatario como el heredero es el de Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Se basa en el aumento del valor que figura en el catastro desde que el titular lo adquirió hasta el momento del traspaso al nuevo propietario.

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El IRPF solo se paga en la donación

La diferencia impositiva entre la donación y la herencia viene del IRPF, que solo se paga en las donaciones y corresponde hacerlo al donante si la vivienda tiene un valor superior a cuando la adquirió.

El impuesto varía entre en 19 y el 23 por ciento del valor de la vivienda y están exentos de pagarlo los donantes con más de 65 años si se trata de su vivienda habitual y aquellos que la han tenido en propiedad menos de un año.

El donante tributa en la comunidad donde esté ubicado el inmueble, independientemente de donde resida el receptor de la donación.

Valoración real de la vivienda

En estos casos hay que "tener cuidado con el valor que demos a la vivienda", advierte María José Arcas, abogada especializada en sucesiones y herencias, ya que "Hacienda puede realizar y, de hecho, realiza con frecuencia comprobaciones de valores, por lo que es recomendable tener en cuenta los valores catastrales".

Otro factor a considerar en las donaciones es que, tras el fallecimiento del donante, el donatario tiene la obligación de “computar, imputar y colacionar lo donado”, es decir, aportar a la masa hereditaria el valor de lo recibido en la donación.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, "lo más económico suele ser dejar en herencia la vivienda, ya que en este caso tendremos que hacer frente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones y a la Plusvalía Municipal, pero no hay que pagar el IRPF, cosa que sí ocurre en la tributación de donaciones", indica Isbelt Martín, experto en finanzas de Roams.